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如果市场横盘或下行 买了哪些房的人会后悔?

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透明售房网 2019-08-30 来源: 透明售房网特约评论员 马锟
[摘要] 在稳字当头的基础上,局部微气候可能会出现横盘或者下行。比如杭州竞争最激烈的改善市场,也就是奥体、滨江、申花、翠苑、黄龙、城东新城、蒋村、上塘、东新甚至之江等板块定位500-800万之间的改善细分市场,现在开始客户可能更趋于理性。

透明售房网特约评论员 马锟/文

6月杭州地价、房价“双限”出台、“730”政治局工作会议定调之后,整个房地产市场的预期,一下子改变了。许多曾经雷打不动看涨的心态,都或多或少有些动摇。

稳,才是关于未来一段时间房地产大市场的整体基调。

在稳字当头的基础上,局部微气候可能会出现横盘或者下行。比如杭州竞争最激烈的改善市场,也就是奥体、滨江、申花、翠苑、黄龙、城东新城、蒋村、上塘、东新甚至之江等板块定位500-800万之间的改善细分市场,现在开始客户可能更趋于理性。

因为市中心和次中心全新的限价预期,是不涨甚至微跌,这部分有房子的客户,有足够的时间选择更符合自己自住需求的产品了,而不是盲目将就。

悦庭(推广名:时代·滨江悦)、云之宸府(推广名:中海云宸) 面临的局面,就是例子:客户不是买不起,而是更希望能够一步到位,不管地段还是产品乃至其他。

还有1000万以上的豪宅市场,类似不久前上品华庭(推广名:保利滨江·上品)、臻奥院(推广名:信达中心|杭州壹号院)这样疯抢的局面,也会逐渐回归心态平和。

再就是被迫溢出的刚需开始回流。在桃源板块臻华府(融创金成·臻蓝府)洋房只有3.1万、高层不到3万,而星桥指导价2.4万的奇怪逻辑之下,刚需回流主城区或者更优地段,也是趋势。没有甚至只有微小倒挂的郊区市场,可能会出现盘整。

市场的不确定性,在杭州坚挺了五年之后,开始出现了。近期开发商推售的速度,明显加快。

今天想探讨的是,如果真的开始了新一轮的市场横盘或下行,已经买了哪些房子的购房者会后悔?

我梳理了以下10种类型,如果还有其他的,欢迎留言补充。

01丨高价酒店式公寓

酒店式公寓本就是一个尴尬的产品,在市场上行、住宅限价的大背景下,它的涨价幅度实在太过夸张,甚至在很多板块都比住宅还高。但是,一旦市场出现波动,首先受影响的就是这类产品。

虚拟的浮盈财富而无人接盘的现实,才是酒店式公寓投资的最大障碍。除了极其核心的区域、租金十分可观之外,基本上购买了高价酒店式公寓的结果,都不会特别理想。

对杭州房地产市场稍微有点了解的或许还记得,浙工大旁边的华元·领骏世界,十年前2.8万的均价,令许多客户已深套十年了。

购买了如下三类酒店式公寓产品的客户,未来可能要做好心理准备:

第一,是地段并非特别突出但是单价4万左右甚至以上的这批,很有可能会和当年的领骏世界一样;

第二,是户型面积偏大的。酒店式公寓作为一种过渡和折中的产品,总价可控、收益可预期才是王道,一旦面积偏大,总价过高,投资回报的账就很难算。何况酒店式公寓的租金,并非完全看面积,35㎡的双钥匙户型,租金可能高过60㎡的单间。

当然,购买华家池公寓(推广名:滨江·华家池)、奥景名邸T3(保亿绿城·奥邸国际)这样超大面积,完全用于自住的大户型,就另当别论了。毕竟,房住不炒嘛。

第三,是购买了无证销售或没有产权的。这个只提示风险,就不展开了。

02丨高价商铺

商铺的坑,已经够大了,可是还有很多人看不见。

这几年,越来越多的住宅项目已经不配置底商,所以社区底商的坑小了,可是商业项目里的大坑,却越来越多了。

有的商业项目,甚至把商铺的价格定到8万、10万甚至10万+,而且面积还不小,一套铺子动辄大几百万上千万,甚至更贵。

如果卖不动,就花重金找专门的商铺销售机构,以高提点甚至利润分成的方式,千方百计寻找信息不对称的外地客户。反正商铺的量都不大,宰到几个就行了。

而分销机构的佣金,动辄一套几十万甚至百万。而这部分,本就是商铺的泡沫,客户已提前买单。

03丨高价的远郊盘

市场坚挺的这五年,普通刚需最大的无奈,是离城市越来越远。

比离城市越来越远更扎心的是,他们还要和手握重金的投资客抢房子:哪怕是大江东、临安和富阳,乃至东湖板块、义桥等,投资客都不放过他们。

所以,买到就好的心态,让很多人这两年被迫接受了远郊的高价盘,甚至高价车位等其他条件。

买完突然发现,按照新一轮的政府指导价,他们本可以住得更近。

塘栖和崇贤就是极端化的板块案例之一:单价2万左右都可以买到房子,可是实际距离和心理距离,相差都不止一倍。

特别是,配套短缺、只能靠自己解决,开发商承诺很好但是可能无力兑现的远郊大盘,未来的风险,会更大。

何况,大部分人都知道,市场波动的时候,远郊项目会首当其冲受影响。我6月初就开始预警临安,很多人反对,那就等等看。

记住一个原则:没有永远单边上涨的市场。何况杭州从2014年7月放开限购到现在已经坚挺了五年了,聪明的投资客,从去年到今年初,都是在陆续离场,确保安全。

04丨想投资却买了顶豪

投资最基本的原则,就是容易出手,所以太小众的产品基本上是投资大忌,比如顶豪。

杭州总价1000万以上的房子,2016年之前基本上每年也就几百套,2000万以上更少,基本上不到100套。流动性极差。

2016年房价大涨之后,市场容量才开始大起来,每年能够有1000多套。但在人口接近1000万的杭州,依然是万里挑一的产品。

再说,顶豪如果再涨价,有能力接盘的人就更少了。

别看杭州每200多个人里就有一个千万身家的富豪,真正有实力消费顶豪的,依然只是极少数。

所以,顶豪产品,才是真正的房住不炒的产品。

05丨品质很差房子

在买不到房的市场下,许多无奈的人,会选择差房子,因为只想有个家。

写下这几个字,鼻头忽然一酸:生活的艰难,让许多人哪怕只是为了过上普通人最基本的生活,便已拼尽全力,筋疲力尽。

可是,差房子的坑,会很深。何况很多时候不单单是房子差。

不管是园区规划、户型设计、施工品质,还是开发商的售后服务、物业服务,一个坑就够让人受的了,许多坑加起来,投资还好,大不了不赚钱甩掉,自住就郁闷了。

所以奉劝一句:莫名其妙的小开发商、特别是没有开发过房产的不专业的房产投机者们开发的产品,谨慎购买。

06丨连城市都不算的乡镇

这一波持续的行情,让很多在城市找不到机会的人,选择了乡镇。

写到这里其实有点后背生凉:中国人投机的欲望实在太强烈了,连小乡镇都不放过。所有人都恨不得投机的时候,是不是很可怕?

这些地方,比如:富阳的场口(考过驾照的人都知道在哪里)、新登,临安的於潜、昌化,这里根本连城市都谈不上,却也在这一轮行情里实现了价格翻番。有的地方,房价甚至已经上万了。

它们,也是这一轮行情里无数人投资那些人口溢出厉害、经济缺乏后劲可能还在衰退、房价却莫名上涨的四五线城市的缩影。

07丨信息不对称的文旅项目

比以上都看不懂的是,很多的机构和个人在这一轮行情里,特别喜欢带客户去买很多的文旅大盘,他们基本上都在北回归线附近或以南,比如福建的厦门及其他沿海城市,广西北海等。

而那些地方的文旅大盘,动不动就是几千上万亩土地,一个项目的房子动不动就是上万套甚至更多,开发商之所以愿意花重金启动全国推广和渠道分销,给分销机构动不动8个点、10个点甚至更高的佣金,绝对不是因为他们善良。

我知道的最高佣金,是15%,也就是当客户下单的时候,你购买的房屋的实际价值,最多也只有合同价的85折了。

还是那句话,你指望着未来虚无缥缈的收益,别人惦记的,却是你的本金。

距离市区超过两个小时的小镇,甚或中西部地区人口溢出、产业不合理、又距离核心城市如武汉、成都等又很远的县城大盘,也都是这个套路。

08丨看上去地段很好的硬伤盘

比如,纯粹为了追求溢价,写字楼改成酒店式公寓的就是一种,因为写字楼的核心筒基本上都是居中,导致酒店式公寓户型很难设置,而且户型还超大。

这样的产品,已售的、在售的和即将推出的,都有。各位请擦亮眼睛,多留意和分辨。

这里就不举例了,容易得罪人。

09丨明知道是坑还往里跳的盘

这里直接举例:比如,肖苑(推广名:昆盛·肖邦)。

昆仑置业在杭州已经没有声音了,昆盛·肖邦可能会成为他们的最后项目。他们估计是想着从此不干房产了,所以把房源通过员工转让、承诺网签的违规方式,价外加价60万/套,车位也从18万直接暴涨到50万/个,超过许多的豪宅车位价格了。

结果,不能网签,一拖就是一年多,杳无音信,维权也无果。

哪怕再贪心,价格倒挂再大,明知道是坑,还是不要跳了。

10丨你不喜欢的房子

前两年,买房比买衣服还随意。

买件几百块的衣服,很多人还要货比三家,穿穿试试,直到满意了才下单付款;买套几百万的房子,决定却可能只在一念之间。

而且,很可能是被迫的一念之间,比如,担心买不到的恐惧,所以去买了不喜欢的盘。

不仅不喜欢,而且花了高的价钱;

不仅价格高,而且还全款;

不仅全款,而且还要买高价车位;

不仅捆绑车位,还要号子费等灰色支出;

不仅掏空了自己的家底,还要借钱;

不仅找人借,还去做了消费贷等等一切透支和杠杆;

更可怕的是,完全被掏空之后,发觉市场横盘、房价不涨甚至可能会微跌,原来塘栖的价格可以买崇贤了;原来义桥的价格现在可以够一够市北东端了;原来买了南部卧城现在可以靠近奥体了;原来买了临安、富阳现在可以回到主城区了……

哪怕有以上这一切,买到喜欢的房子也就罢了,最怕的就是房子也不喜欢。

简直脸上笑嘻嘻,心里MMP,后悔来不及。

任何时候,委曲求全的将就,可能都是对自己无尽的伤害,特别是买房,一旦住进去,可能就是很多年的家。

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