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开发商最后的倔强!

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透明售房网 2019-11-26 来源: 透明售房网·质量第三方
[摘要] 精装修从最初房企打造的产品差异点和卖点,变成了盈利的小手段,当年房企财大气粗,上市房企高管薪年薪最高能拿2.4亿元,装修这点钱毛毛雨啦。谁曾想到了今天,英雄气短,为了这点蚊子腿上的肉,开发商厚着脸皮也得干,甚至不惜唾面自干

透明售房网 刘建朝 罗洁/文

2018年10月10日,南京江北核心区某国际社区楼盘开盘选房。这是该项目最后的516套房源,均价28790元/㎡,精装交付,5370组购房者参与摇号,中签率9.6%。

现场非常热闹,除了来摇号选房的人,还有一群维权的老业主。

老业主手里举着二维码,让摇号选房的人扫码进群,了解开发商的“无良”——精装标准4700元/㎡,按照老业主的评估也就1500元/㎡。

当天弃号500多人,但516套房源全部售出,最终排在1100多位的人买到了最后一套房。

老业主“现场维权”显然没什么用,该买房的人还是买。28790元/㎡的均价,就算开发商降低装修标准,也比周边的二手房划算。

当开发商允许维权者退房时,老业主们都拒绝退房。

2019年7月24日晚9点,家住江干区某国际小区3楼的张先生,发现洗手间天花板开始漏水,夹杂着重物坠落的噼啪声,少倾,随着“哗啦”一声暴响,天花板被砖块砸塌,洗手间变成了水帘洞!

张先生找到物业,物业说可能是11楼装修所致。这11楼跟3楼,八竿子打不着啊!

张先生找到11楼,11楼住户说,因为9楼住户家里漏水找到了他,他就让装修师傅把管道井拆掉找漏水点,没想到管道井从上到下畅通无阻,一些砖块顺着管道井掉下去,砸掉了3楼的天花板。并且从3楼到11楼,多户业主下水道三通管被砸坏,所有的污水都漏到了3楼……

11楼业主:管道井应该是封死的,设计图纸也有注明水电管井每层封堵,且建筑规范也有这方面的要求。

3楼张先生:如果火灾是在低楼层着火的话,他会顺着管道井迅速蔓延到高楼层!

小区物业:验收都是通过的,是业主违规装修,责任都在业主,如果业主有异议,可以找相关单位……

承建单位:图纸上是镂空的,我们施工单位是这么理解的,空间大小须能容纳施工人员进入检修,才是需要隔断的管道井,而这条下水管通道,空间不足以容差人员进入,不能认定为是管道井,所以没有隔断是合情合理的。

承建单位表示,管道用防火砖墙砌到顶,下水管和房屋连接的地方,都有防火圈封堵,只要不破坏防火砖墙,火灾不会扩散。3楼之前对卫生间进行了结构改造,把管井的防火砖墙砸掉了,现在11楼为了找漏水点,砸防火砖墙,才导致事件发生!

那现在问题来了:谁的责任?

1999年,建国北路的双牛大厦,开启了杭州“精装修”时代,2001年南都房产开发的银座公寓,是杭州第一个“精装修”住宅。

银座公寓开盘时,是杭州高层住宅起步阶段,20多层高的银座公寓,紧挨着文二西路,小区地块狭长,跟周边楼盘相比毫无优势。

南都为了卖房,就从全装修角度切入,推出菜单式装修供选择,作为新的卖点吸引客户。

2005年,精装修豪宅项目——滨江·金色海岸开盘,6000元/平方米的精装标准:大金空调、原装进口西曼帝克橱柜等高档精装修用材,都是为了彰显客户身份,从此奠定了杭州豪宅必须是精装修、顶配的基础。

但那时候,做精装修并不是因为财务压力,而是一种市场营销尝试,是为了搞差异化,跟其他竞拍做出不一样的产品。

2009年后,杭州万科提出旗下全线产品要做精装修,自此,杭州精装修发展开始迈入全面发展期。

除了开发商推动全装修之外,政府也一直在加快推进住宅的全装修交付。

2002年,《商品住宅装修一次到位实施细则》,2008年,住建部发文推广全装修房。2009年,哥本哈根会议,“低碳环保”成为热点,精装交付受到推崇。

2010年,《建筑业“十二五”规划》,2013年,《绿色建筑行动方案》,2017年,《建筑业发展“十三五”规划》都在鼓励和推动住宅全装修交房。

尤其是“十三五”规划,要求到2020年,城镇新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%。

2017年8月,浙江省《关于加快建筑业改革与发展的实施意见》,提出到2020年底,浙江新建多层和高层住宅将基本实现全装修 。

政府推进全装修的初衷是安全、低碳、环保,减少浪费。不是生产更多的垃圾。

2015年12月20日,深圳一处建筑垃圾场突然发生大面积滑坡,堆积如山的垃圾吞噬了70多条鲜活的生命……

图自拍信:深圳市恒泰裕工业园滑坡救援现场

地面上百丈高楼春笋般拔地而起,地底下地铁线路纵横交织连接成网,城市的发展,向上、向下、向周边索要空间, 城市更新与基础设施高速建设,带来了严重的建筑垃圾问题。

2017年《〈中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法〉实施情况的报告》显示,我国固体废物产生量持续增长,固体废物污染防治形势日渐严峻,其中仅建筑垃圾我国每年就产生约18亿吨。预计到2020年,我国建筑垃圾产生量将达到26亿吨。

图自:前瞻研究院《中国建筑垃圾处理行业发展前景与投资战略规划分析报告》

杭州依据每年城市拆迁建设总量规模估算,2020年建筑垃圾可达2000万吨,总量惊人。

从资源化利用来看,我国建筑垃圾处理方式仍处于粗放的填埋和堆放阶段。总体资源化率不足10%,远低于欧美国家的90%和日韩的95%。

早在2014年两会期间,原住建部副部长仇保兴曾就表示,我国“二次装修”房子造成的浪费惊人,仅“敲敲打打”这一块,每年的损失在300亿元以上。

2019年2月,住建部发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合下列规定:

1)户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成;给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位;

2)供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;

3)消防设施应完好,消防通道应畅通。

你没看错,就是以上三条规定,开车沿着杭州绕城高速跑一圈,视野所见范围内,试问哪个楼盘做不到这三点?

规定≠标准,全装修没有统一标准。

全装修≠精装修,精装修更没有统一标准!

原建设部曾于2002年颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》,旨在逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房。

该细则规定:开发单位应在销售成品房的价格中包含装修费用,商品房预售合同中应单独标明装修标准;并在房屋结构及设备标准中设置相关全装修标准的内容。

但细则并未规定具体的装修标准,具体要装修到何种标准,由开发商决定。

看到这里你可能会问:那说来说去,消费者就是一坨肉肉,随便任由开发商削切砍剁?毫无话语权了吗?

亲,你忘了还有样板房了吗?

消费者购买精装修房时,开发商一般都会向消费者展示样板间,根据《商品房销售管理办法》第31条规定:“房地产开发企业在销售商品房时,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。”

根据这一条规定,样板间实物展示可视为合同的一部分。

如果你想买某个项目的房子,在你参观样板间的时候,一定要拿上小本本和手机,一边记录一边拍照,特别留意哪些是交付标准,哪些不是交付标准。样板间有权保持沉默,但样板间展示的每一处细节,都可以作为呈堂证供。

如果销售说:“除了户型,其他任何你看见的和看不见的,都不是交付标准!” 请你立刻圆润的离开哦,避免以后糟心事。

实际上,如果销售成品房的价格中包含装修费用,那装修费用对应的装修标准,就是开发商出售给购房者的产品。

如果在合同中注明了装修价格,但在实际交付中达不到该装修价格对应的装修标准,开发商也没有隐瞒差距,理论上应承担违约责任;如果即达不到该装修价格对应的装修标准,又故意隐瞒不达标的事实,告知业主已经达标了,这种情况属于消费欺诈。

2017年2月,浙江省发布《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》,这份90多页的规范,看起来事无巨细,从方方面面规定了验收规范。

但是注意,这里还是规范,里面的标准只是技术层面的,比如卫生间地面应防滑和便于清洗,且地面不积水。所以无论铺的是大理石、瓷砖或是水泥,只要地面能防滑便于清洗且不积水,那技术层面就是达到了标准。

这份规范发布之后,浙江省紧接着又出台了两条政策新规:一是开发商再也不能“偷面积”了,二是两年之内样板房不能拆除。

3月30日,浙江省人大常委会通过了《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》。《办法》规定,开发商预售全装修商品房,应提供交付样板房,且保留的时间自交付消费者之日起不少于六个月,或者自竣工验收合格之日起不少于两年。

但实际上,从2018年开始,杭州市场上开发商违规拆除样板房的情况越来越多,在浙江政务服务网统一政务咨询投诉举报平台上,查询关于拆除样板房的投诉,近半年内就多达数十条。这些被投诉的房企中,不乏各类榜单上排名靠前的房企。

浙江政务服务网截图

现在第二个问题也来了,为什么从2018年开始,大家都开始拆除样板房了?

因为大家要“活下去”啊!

9月27日,萧山区国玺悦龙府领出预售证,均价3.85万/㎡。124套房只有54人报名,直接流摇。

2017年3月,恒大以总价36.2亿、3.04万/㎡的楼面价拿下该项目地块,这是萧山第一个地价冲破3万/㎡的楼盘。根据业内人士测算,其保本房价为42500元/㎡,即使把车位利润算进去,也是铁定亏本。

地王不仅亏本销售,且开盘即陷入流摇窘境。

据不完全统计,2015、2016年,30多个城市共刷出340宗单价、总价地王。

犹记得2018年3月30日,萧山3宗涉宅用地出让,总历时12个小时,1271轮!百亿地王,通宵爆肝式土拍,不仅开发商、媒体,就连吃瓜群众,都吃到“怀疑人生”。

每次地王诞生,都是一场盛宴,对政府来说,这是收入,是城市发展的免费广告,对企业来说,这是一场豪赌,赌的是政策松动,短期内地块迅速升值。

但是,让开发商没有想到的是,这一轮调控周期,至今都没有松动的迹象,各地不断出台的调控政策步步紧逼,地王度日艰难,当年有多疯狂,现在就有多煎熬。在政策调控、市场降温双重压力下,地王也不得不断臂求生。

如今三年过去了,2016年的地王和2017年的高价地,现在陆续入市,当初拿地成本太高,政策锁死价格之后,开发商利润被挤压。并且,政策明文规定了严禁开发商捆绑精装、车位及地下空间。

以前常用的方法行不通了,开发商只能另找其他路子,装修,以其专业性和复杂性,对普通购房者来说,认知门槛非常高,降低装修标准就成了一众开发商心照不宣的动作,4000元/㎡的精装标准,降到2000元/㎡,不行再低点。

开发商也不愿意这么干啊,谁脑袋进水了,要搞臭自己的品牌,自找麻烦呢,但是没办法,大家都是要恰饭的啊。

精装修从最初房企打造的产品差异点和卖点,变成了盈利的小手段,当年房企财大气粗,上市房企高管薪年薪最高能拿2.4亿元,装修这点钱毛毛雨啦。谁曾想到了今天,英雄气短,为了这点蚊子腿上的肉,开发商厚着脸皮也得干,甚至不惜唾面自干。

从2017年开始,对房企的融资政策就不断收紧,2018年之后,房企的资金面越来越紧张了,而市场从火热到平稳,再到现在分化严重,就拿杭州市场来说,少数几个热门红盘万人摇,大部分项目滞销严重,销售回款无法像以前样给房企带来充足的资金流。

两年前,万达把77个酒店卖给富力!13个文旅城卖给融创!这笔交易以戏剧性的摔杯声,刷屏朋友圈,自此王首富告别榜首。

2018年中报数据显示,华夏幸福现金及现金等价物净增加额为-240.96亿元(看清楚是负的哦),为此,华夏幸福不惜卖股卖地。先是向平安资管转让19.70%股权拿到137亿元,再将涿州、廊坊等地的土地操盘权让给万科,对价约为32.34亿元。

钱难借、房难卖,大环境趋冷,那些曾经的行业黑马,也跑不动了。2018年泰禾陷入融资困境,只能促销、转让项目艰难过冬。

2019年5月17日,世茂斥资约77.20亿元,收购了泰禾旗下7个房地产项目,其中持股比例超过50%的项目有3个,杭州蒋村项目位列其中。

大的房企尚且缺钱,中小房企的日子更不好过,没办法,目前整个经济处于去杠杆周期。

尽管开发商缺钱,但开发商在打造样板房时毫不心疼,越是市场不好,越需要样板房来吸引客户。一旦项目去化的差不多了,样板房也就完成了它的使命,自然是要提前拆除的,以免将来成为业主维权的“呈堂证供”。

看到这里,你可能忍不住又要问了,上面不是说了:《办法》规定,样板房需要保留两年啊,开发商拆了,相关部门不管吗?

管,必须要管!《办法》里有规定的——未按规定提供交付样板房或者未按规定时间保留交付样板房的,由建设行政主管部门处十万元以上五十万元以下的罚款。

50万,大约两个车位?你说我是拆掉呢,还是拆掉呢?

虽然这两年维权情况挺多,但跟10年前的维权完全没法比,当年业主维权,一言不合就喊着退房,现在虽然横幅照旧,网上发帖、甚至建公众号声讨,但基本上没有人喊着退房。

但因为精装修维权,杭州的确有业主忍无可忍退房了——今年上半年,璞丽东方两位约127㎡的业主,在对精装修维权诉求迟迟无果的情况下,愤而退房。

在浙江政务服务网统一政务咨询投诉举报平台上,查询关于璞丽东方的投诉,足足100条信息(投诉平台只显示前100条),不敢说是单个项目最多的 ,至少也是前几名。

浙江政务服务网截图

璞丽东方投诉问题中,最多的是室内中央空调内机与出风口严重错位,有的错位面积比例达50%。

出风口与吊顶对不牢(图片业主提供)

这样的错位装修,不但制冷满浪费电,而且出风口的冷凝水得不到排放,还会导致墙壁渗水发霉!

除此之外,业主通过格力客服确认,璞丽东方给业主所装的中央空调竟然是商用机!商用机保质期只有2年,家用机是6年,售后服务大打折扣。

业主咨询格力售后的聊天记录(业主提供)

根据某格力空调杭州经销商确认,璞丽东方的中央空调配置达不到行业规范的250w/㎡。内机配置低,外机配置又偏小,可能导致制冷制热效果差。

虽然有关部门对此事做了回应和督促,但据业主反映,目前为止,开发商在整改中,并没有实质性的进展。

璞丽东方为精装交付,但还没等到交付,样板房就先拆掉了,所以,想必你也能猜到,精装维权是少不了的!

业主发现,精装门板质量差,瓷砖不贴全等,处处都是问题,“这哪里有3000元/㎡的标准,1000元/㎡恐怕都没有吧”。

特别是入户门板,有业主能用手抠下外皮!

图片由业主提供

业主维权了一年多,一位业主表示,相关部门组织的大大小小的协调会,差不多有五六十次了,但问题依然没有得到妥善解决。

业主说:每次协调会,政府出面,合景的态度都是好的,但等到协调会之后,合景又开始打太极……

业主门忙着挣钱还房贷,哪有这么多时间打太极,他们太难了……

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