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凭什么是港企?

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透明售房网 2019-12-03 来源: 透明售房网 倪佳玮
[摘要] 近年港资重仓内地,尤其是新一线城市,已然势之所趋,由于新一线或二线城市的地价相对还没高到离谱,当前在低点布局,做长期持有的打算,以求细水长流的现金回报,是港资企业一贯以来偏爱的抗风险策略。

透明售房网 倪佳玮/文

340亿,是今年港资企业在杭拿地的总金额,即使与全年2400亿(截止11月底)的土地出让金比相形见绌,但放到全国城市比较,这两年的杭州无出其右。

近年港资重仓内地,尤其是新一线城市,已然势之所趋,由于新一线或二线城市的地价相对还没高到离谱,当前在低点布局,做长期持有的打算,以求细水长流的现金回报,是港资企业一贯以来偏爱的抗风险策略。

与此同时,“不拼规模,不比排行”也成为了以恒隆为首的港企向市场呼吁的诉求点。

在另一个维度上,杭州对港资的欢迎程度则是门户大开,一切的起源需要切换到大背景来看——2018年5月16日,杭州市人民政府与香港贸易发展局首次签署”杭州-香港高端服务业合作备忘录”,围绕两地在高端服务业等多个领域,如科技创新与人才交流、金融合作与投资便利、经贸发展与物流合作、以及公共服务与文化建设等加强合作,有效期三年。

这一连串的重点项目被港资一一“安排”上,只能是“必然”。

很长一段时间内,万象城就像一把刻刀,悬在杭州综合体的头上,期间也有不少让我们欣喜若狂过的购物中心,但仍然无人能撼动其地位,甚至与之齐眉。

嘉里中心不负十年的等待,在西子湖畔留下了港商的年轻化烙印;国内精品龙湖天街、印象城,琳琅满目叫好连连;亲橙里、K-Lab等等,开辟了新零售、新科技嫁接的主题商场之路……

这些新商场为杭州带来了新的生机,在上海、北京重点发展首店经济后,杭州的商业体征也反映了这一大市场现象,据统计,仅在2019年上半年,杭州有近80家首店落地。

大好形势下,杭州将由港企领军进入下一个商业阶段……

透明十二问:港企入杭

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视频:透明十二问

本期《十二问》邀请到的嘉宾是第一太平戴维斯杭州公司总经理陈昆葳先生,于企业于个人,陈总都不失为一个极佳的采访人选,我们请他来谈谈有关近年港企入杭的一些看法。

以下为对话原文:

主持人:新一期的栏目又跟大家见面了,这次我们来聊一聊港企入杭的一些情况,今年我们看到很多的港企在杭州拿地,近期一些重点商业项目也纷纷公示了它们各自的规划,可谓热点不断。本期邀请到的嘉宾是第一太平戴维斯杭州公司总经理陈昆葳先生。

陈昆葳:你好,大家好。

主持人:陈总,回顾一下近年港企拿地情况,给您印象最深的是?

陈昆葳:我自己看,肯定是恒隆了。恒隆拿百井坊那块地,那时候是蛮瞩目的。我们中国各地的一些合作伙伴都蛮关注这一块的。其实最后恒隆成功拿了这块地,对于我们来讲是蛮兴奋的,因为终于杭州在最核心的地段,有一个比较国际化的开发商,去建一个新的综合体出来。这也代表杭州现在真的是可以进入国际化视野。

因为以前可能杭州一直都是以本地品牌、内资开发商为主的,港资背景确实是比较少一点点,可是后面杭州嘉里中心的出现,确实是对这个城市的发展带来一点不一样的东西。他营造的一个综合体的联动,他的一个氛围、品质、管理的一些把控,让很多人慕名而去,享受生活,去吃顿饭,住在那边的酒店,看电影也好,给到了这样一种氛围了。现在恒隆一个那么出名的开发商,全国都很知名的开发商,他的奢侈品定位也是做得蛮高的,给大家一个指日可待的想法。

主持人:不久前(恒隆的)陈启忠先生也是吐露了他对百井坊地块的一些期许,确实也是憋了很久,想拿这么一块地了,我们知道恒隆在上海的营业额也是非常的高,杭州也确实需要这样子的项目,让我们看到老城当中的商业爆发。

再来我们也跟陈总聊聊新鸿基和新世界在不同板块的项目?

陈昆葳:感觉过去这一年多历史,好像烟花一样,一炮三响。首先恒隆拿下了杭州市中心的稀缺地块,新世界在相对成熟的望江新城区域拿地,之后新鸿基在钱江新城拿下江河汇地块,三者都是以综合体的开发方向去打造。

这意味着整个政府的政策、方向也很好。第一,政府开放门户,给到海外、或者国资背景多一点的开发商进来去为这个城市的发展做出贡献;第二,从开发商的角度来讲,他们现在也很积极,也很看好杭州未来的发展,所以会花很多心思和努力去拿一个项目跟这个城市一起发展。

说句实话,(三个地块)未来的方向可能都会有点不一样。百井坊可能是一个商业跟办公为主的核心商业综合体,在品质各方面我们都有很高的一个期望。新世界因为它艺术的背景,目前的规划应该是以住宅跟商业、酒店综合在一起打造的。我相信未来K11艺术的氛围,肯定会带来不一样(的东西)。旁边住宅的那些小区市民肯定也很开心,他们旗下K11做商场的品质、Rosewood(瑰丽酒店)酒店的品质把控,各方面都是首屈一指的。

最后新鸿基(地块)是很大型的一个综合体,我觉得是钱江新城二期未来发展的里程碑。在钱江新城目前的核心地区,和二期的中间,涵盖的房地产功能也会不一样,也会更加多元化。对以后钱江新城的发展是重中之重,而且是整个拥江发展策略中很重要的一环。

主持人:刚才陈总给到了三个项目各有千秋的点评,那么您觉得:

目前港企拿地做这些大型的商业项目在这个时期发生,是一个偶然的事件,还是一个必然事件呢?

陈昆葳:这个肯定是必然的。几方面吧,随着我们杭州新一线城市地位的确认,再随着比如说长三角一体化政策的指导,我们杭州未来的城市战略地位,还有未来的发展,其实是是前景无限的,这个是其中一点。第二点,(杭州)自己本土经济,不管是电子商贸的经济,数字化经济,还有再加上新产业的发展都是越来越好了。

这样子吸引了很多的年轻人,而且加上政府(关于)户口的一些政策,他吸引了很多的年轻人落户在杭州,在杭州生活,杭州去工作,我们看到杭州本地的人口增长在全国一直都是名列前茅的。

所以这两者都吸引了很多港资背景的开发商,因为这些开发商的理念主要都是以长期持有、通过运作去为自己的项目增值。为什么进了这个城市,是因为这个城市是有发展的,未来发展是无限的,它才会看好,才会过来,这是顺理成章的。

主持人:所以跟杭州本身的一个定位有关,杭州现在是数字经济建设第一城。我们知道这些港企的商业综合体在国内都有代表作,为什么我们会对这些新的项目特别的向往,是不是跟我们杭州的历史背景还是有些关系啊?您可否帮我们点评下过去杭州的零售商业情况呢?

陈昆葳:我觉得整个零售在杭州的发展可能分为三个阶段吧。第一波还是以百货体系为主的,以前的老解百百货大楼,杭州百货大楼,还有武林银泰都是以消费为主的本地品牌,后面都是这些品牌牵头的一些项目出现。

后面随着整个城市的发展,我们看到一些购物中心的出现,都是一些国内的开发商为主,比如说印象城的出现,万象城的出现,特别是万象城,应该是杭州首个购物中心或者是综合体的规划。

然后随着市民的要求越来越高,杭州的发展也越来越好。我们也看到传统购物中心给人的感觉就可能是以购物、餐饮为主,慢慢演变到业态方面会更加多元化(的阶段)。我们现在又会看到有一些亲子类的商场出现,或者一些在娱乐方面会抓得更加重的项目,比如说杭州新天地的活力PARK,他就是娱乐氛围很重,以此去牵头的一个项目,然后可以连带着它们其他产业的发展越来越蓬勃。

主持人:交互和体验式的消费越来越多。

陈昆葳:最近这几年也开了亲橙里,再加上黄龙万科的K-Lab,给到一个跟传统的购物中心的定位完全不一样(的案例),因为他们是做一种新零售、新科技嫁接的主题商场。国内开发商都一直在改变自己,找出自己的定位去做一些商场。

第三个阶段是什么,就是国际化背景的,在品质方面会更加严谨去控制的一些港资、新加坡开发商过来了,就是目前我们经历的这一代,这个也是很明确,杭州打开着门户,欢迎他们进来去谋发展。我们从消费者的角度来看,以后品质各方面可能会有完全不一样的新购物中心概念,或者新的综合体。现在也不是单单只讲一个购物中心了,我们要讲的是一个综合体,是办公、商业、购物中心、酒店,或者跟其他的公寓、住宅互相关联的生活圈概念。这个是未来我们会看到的新的一波发展。

所以从以前本地品牌为主,到国内的一些开发商为主,然后现在新一波的是比较国际化背景的一些(开发商)。所以说杭州这个城市也给人感觉发展越来越国际化。

主持人:由于这些商业品牌的引进,我们说杭州一定会发生质变,陈总认为呢?

陈昆葳:肯定会有个很大的改变,我觉得第一个,在一个物业的前期规划方面会他们会考虑的更加多一点点,因为现在很多的土地出让都是一个综合体为主的,综合体包含各种各样的功能,居住的功能,办公的功能,购物的功能,或者以后是有些教育的功能。以前我们拿个项目就很专心只做一个功能,其他(功能)可能没兼顾到,既然(现在)这个项目都是由一个开发商去把控的话,每一个功能都要兼顾,而且每一个功能之间都需要互动。

比如办公楼有客户来,需要酒店要去住,所以它要有个酒店,然后办公楼的人需要宴请,或者住宅的人群需要有地方去吃饭,所以他们有个商场提供场所可以去吃饭,购物,娱乐,这种互动就有了,这个互动就需要在前期规划时,全都考虑清楚。

主持人:需要把所有场景都考虑到。

陈昆葳:而不是(项目)做了以后到招商阶段,才去想做什么,那太迟了。第二点,今年开始,有一些港资背景的开发商陆陆续续进来,这个传递出什么信息?一,看好杭州未来的发展;二,对于品牌来讲是信任,品牌知道港企背景,在品质把控、规划方面都会做得相对来讲详尽一点点,仔细一点点。所以让还没进杭州的品牌会更加愿意去看看这个市场,可能从经济方面他们都想进来了,觉得人口也在增长,经济发展也越来越好,但就是来了找不到合适的地方。现在因为这些港资背景的开发商来了,哎,这个品质蛮好的,我也知道他在做什么的,这些品牌过来的意愿会更加强烈一点,港资开发商进入杭州市场的趋势更进一步,从而说服这些品牌进来,整个城市发展得越来越好,因为品牌越来越多元。

杭州最近也常常谈论首店经济,怎么促进消费,促进这个城市发展,改善城市的国际化形象。我们看到很多新的品牌进来,都大肆推广,然后过去排队,变成网红打卡点。最后对什么好?很简单,消费者。品牌选择多了,购物中心品质各方面氛围也比较好了,消费者更加愿意到商场去逛、去消费。

消费者选择越来越多,体验感越来越好,到最后,我相信市民也会感觉在杭州生活越来越幸福了,然后也促进更多人移居到杭州,整个城市发展又再迈进一步,所以都是一环扣一环的。

主持人:就是说,我们的商家,商场,老百姓,包括这个整个城市的发展,都会因为这样的项目而得到发展。

如果说刚才说的三个项目同一天开业,你会选择先去哪一家?

陈昆葳:我觉得整个城市的商业发展现在进入百花齐放的阶段,而且都是多中心、多点的发展,意味着什么呢?人的消费习惯,随着不同的时间段,随着不同的状态而改变的。比如说,我想如果有机会去买一些高端的(东西),正常来讲会去到市中心的地方去做这件事情。如果我休闲的时候,我可能需要去带小孩去感受艺术氛围,哎我很简单,我就会去到望江新城,以后艺术氛围比较重的一个项目,去感受一下,看看展啊,或者感受一些体验类的品牌运作。可是,如果我是生活的话,可能我办公室也是在钱江新城(的关系),我可能会希望新鸿基这个项目赶快出现,因为我知道我的一些经常性的消费习惯、饮食习惯,或者以后的一些家居用品,我相信可以在新鸿基这个项目上体现出来,所以说可能我们选择的地方和点会不一样。

主持人:其实不管怎么说,这三个项目都是全城辐射的商业综合体了。

如果说我们再把杭州横向比较的话,跟一些一线城市包括去强二线城市去比的话,我们杭州的商业到底跟他们有什么样的区分?

陈昆葳:我觉得我们还是要苹果跟苹果去比较了。各地城市来讲,可能我们杭州跟成都对区域的影响力,或者对市场发展的想象空间上是有可比性的。因为成都通常给人的感觉不单单只是一个城市,是整个西边的门户城市,成都代表了西部地区的消费习惯和文化,也会看到成都在商业发展里面,其实也蛮多元化的,自己本身也是以旅游集散业为主的一个城市,所以你看到类似文旅的一些项目,比如说成都太古里,这是很好的例子。虽然他是一个开放式的购物中心,可是我相信每一个去成都旅游的人都会过去打卡的。这是成都给到人的感觉。

也是因为这个原因,回到杭州,给到我们什么感觉呢?杭州代表整个浙江的购买力,也意味着我们政策上长三角一体化发展的一个示范区,杭州的成功,就代表长三角一体化成功的一个里程碑。所以大家都是属于门户城市,是给到所有不管是开发商也好,市民也好,消费者也好,一个未来可持续发展的空间,或者一种幻想力。未来什么发展都可以在杭州实现,西部的发展也首先会在成都呈现,就是给到我们这种感觉。

主持人:杭州地铁商业其实也是在一个蒸蒸日上的阶段当中,对比的话可能会看到香港像九龙站这样的项目。

杭州未来也会有很多这样子的TOD项目,陈总这方面从商业角度上怎么比较两个城市?

陈昆葳:我觉得TOD是一个城市发展当中蛮重要的一个开发理念和元素,城市发展不能集中一个地方,你需要去铺开来多点发展,可是多点发展也不能把它各自为政,要怎么去联动,然后这个联动就需要通过一些轨道交通来实现。TOD的概念就是将交通枢纽和房地产项目同时规划,二者实现无缝连接。不管是办公还是商业,其实这促进了整个城市的发展,这件事情也反映从过去到如今杭州这七、八年来零售商业的发展。

零售商业现在是多中心、多点去发展的,多中心我们以前只会讲武林区域,现在会讲钱江新城,也会讲未来科技城,我们也会讲讲滨江,一直陆陆续续发展,未来还有钱江世纪城啊,他们都是照顾了那个区域里面的群体,不管是工作的、居住的,或者旅游的,以这个作为出发点,这个也是香港的发展路径。

香港也是多中心的发展,比如说中环、尖沙咀、铜锣湾、北角,或者青衣,他们都是通过轨道交通去建立物业,然后慢慢去发展起来的,商场在定位上要服务的目标消费群体都会不一样,都会有差异化。其实未来杭州也会有类似的一个发展,是针对区域居住的人,工作的人,生活的人,你去创造一些物业去服务他们。

主持人:我们第一太平戴维斯和一些港企的合作也是非常密切,能否简单点评下在合作的过程当中,不同的港企会有怎么样的行事风格?最大的体会和感受是什么?

陈昆葳:我最大的体会,用两个词语吧,一就是专业,第二就是对于产品的坚持。他们有专业的团队,没有个人色彩的,他们就是一个团队,从前期的规划到工程制造的品质把控,到后面的招商、运营,都是一环扣一环,找专业的人去做对的事,不可能找一个卖住宅的人去卖办公楼,或者去卖商业,这个是不太合适的。而且他每一环都有专业的团队或者他会聘请专业的顾问团队为这个项目效力,也是这原因,对前期规划会更加严谨,想的会更加合理,所以这是很重要的一点。因为有些产品你到后面运营阶段才去想,你就会错失很多的机会,想改也改变不了。

另外就是坚持这一块,他们是对自己的一个定位做到很精准,而且他只要认定(产品/定位)这个方面的话,就算是开业(后),或者招商过程中会反复思考这件事情,把各方面的细节都做到尽善尽美,这个是他们对自己的一些要求。

就算一个项目可能一开始还没成熟。他没做到他想要的位置,他在后面的过程会一直都往这个目标随着周边消费群体的需求进行改变,然后往他们的终极目标去做。

所以杭州对他们就会给到信任。今天做不好不重要,他后面肯定会做好,这个信心是肯定有的,而不是做不好我就走了,不会放弃。

我们可以在目前上海的一些成熟项目(看到),不管新世界的K11、恒隆的港汇,它们其实都很成熟了,可是每过一段时间,我看到他在改变,为什么有改变,因为他不墨守成规,他是随着消费者而改变,所以会走在更加前面。所以这就是他们对自己项目的专注,也是给到消费者或者政府对城市发展上的信任。

主持人:我理解的坚持不是说一成不变,是坚持要不断地去顺应市场做出改变,这才是一种坚持。感谢陈总精彩的点评,同时也感谢各位观众收看,这一期的12问栏目就到这里结束,欢迎大家再次收看。

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