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我曾以为,房产地会永远年轻……

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透明售房网 2020-01-11 来源: 透明售房网 刘建朝
[摘要] 各位,这篇文章数据比较多,毕竟,想要寻找未来的方向,不费一番力气怎么行!

透明售房网  刘建朝/文

2019年,可以从九天揽月说起:

2019年1月3日,嫦娥四号探测器,撩动亿万年的长夜,降落在月球背面。

一个月后,《流浪地球》带我们远征浩瀚星海,奔袭2500年后的未来。

两个月后,美国宣布2024年重返月球,寻找已经消失了50年的野望。

三个月后,第一张黑洞照片横空出世,那是跨越5300万光年的问候。

……

当时间又一次回到原点,星辰大海变成了“不确定性”。

2020年1月3日,“收割者”无人机发射了4枚“地狱火”导弹……

世界太小,蝴蝶扇动翅膀,远方的暴风雨扑面而来。太多的“无关紧要”变成了你我的“休戚相关”。

各位,这篇文章数据比较多,毕竟,想要寻找未来的方向,不费一番力气怎么行!

今年我们见证了更频繁的房地产调控,更凶猛的债券违约,更惊心的公司破产处置,更密集的创业明星退场。

尽管如此,在不久前的《平安地产金融白皮书2020》发布会上,平安银行行长胡跃飞预计,2019年全国商品房销售额将创下接近16万亿元的新高。

在一片“我太难了”的朋友圈里,房地产说:“我们不一样。”

不一样的楼市,还有更上一层楼的可能吗?

同一天,黄奇帆在2020中国经济形势解析高层报告会演讲中表示:未来房地产年建设总量会趋于缩小,从2018年的17亿平米逐渐减少到2030年的10亿平米左右。

什么意思?

盛极必衰,没有什么能逃得过规律,未来十年,很可能是楼市收缩的十年。

产业收缩,意味着一部分人、财、物将从这个产业里退出,这势必会影响更多人和更多关联产业。比如写这篇文章的我,和看这篇文章的你。

我曾以为,房地产会永远年轻。

数据显示,1998年房改以来,我国商品房销售面积同比下滑出现过三次:

图表1:我国历年商品房销售数据一览

2008年下滑14.7%——4万亿救市计划;

2014年下滑7.6%——地产去库存启动;

2019年上半年下滑1.8%——不以房地产作为短期经济刺激手段。

前两次下滑,迎来的是春天般的温暖,第三次下滑,请大家注意保暖。

“百年未有之大变局”,还是要认真学习体会的。

生猛了20多年的房地产,终于走到历史大顶了吗?

不出意外的话,2019年底,杭州常住人口规模应该已经突破1000万人大关。

2019年尝试在杭州购置新房的人有多少呢?

2019年度智汇·领航RIBE峰会现场数据

透明房地产研究院发布的数据显示:2019年共计11万套房源上市交易,参与购房摇号人次75.7万户,其中无房家庭占比29%。

75.5万人次,去重之后,究竟有多少购房户呢?

昨天“2019年度智汇·领航RIBE峰会”现场,透明房地产研究院首次发布去重后数据——26.8万户,其中7.6万户摇了3次以上。

1000万人口里,也就这么多人买得起房。

2014年底地产去库存启动,有些人认为中国老百姓爱存钱,不爱花钱,跟美国相比,中国居民负债率太低了。让老百姓凑齐6个钱包买房,加杠杆翘动整个经济,还能再来个黄金10年。

图表2:2018年中美家庭负债占货币总量比值

可惜理想美好,现实骨感。

和美国相比,虽然中国家庭负债总规模占货币总值比例小很多。但是我国居民总收入占GDP的比值,常年保持在43-46%之间。而欧美国家的居民收入占GDP的比值,则长期稳定在65-70%之间。

中国收入分配比例太低了,机械照搬欧美的经验,其结果就是,仅仅三年时间,居民的钱包就被掏空了。

数据显示,到2019年上半年,我们居民部门整体负债率已经超过100%,国民已经从一个高储蓄率的群体,一跃成为最敢借钱的群体。

图表3:中国历年居民部门负债率一览

大家手里没钱,直接后果就是,消费萎缩:

小到一件衣服,大到一辆汽车,每个行业都在朋友圈里“喝西南风”。

汽车消费是居民消费的大头,被视为消费先导性指标。翻一翻近百年的世界经济发展史,你会发现,在人类跨入汽车时代之后,每一次全球性经济萧条的前两年,都会出现汽车销量下行的现象。

自从开始关注房价,你是不是觉得房地产一直保持火热?

2019年全年数据还没出来,见本文图表1数据,上半年全国销售面积同比下滑1.8%,1-11月我国商品房销售面积同比增长0.2%,但是经济发达的东部地区,商品房销售面积同比下降1.3%。

是的,你没看错,东部地区在下滑。

居民消费能力是经济刺激措施的基础,消费能力没有了,那就巧民工难为无钢筋之大楼了。

“我太南了!”

为什么2019年的年度词汇是“南”?

很简单,借钱难,还钱更难!

从2016年开始,国内开启了去杠杆进程,直到2019年底。

房地产本阶段去杠杆已经进行的差不多了。

你是不是有点懵:“我还背着几百万的房贷呢!”

亲,那是你的杠杆,不是房地产行业的杠杆。

你又问了,我看很多媒体说房企的资产负债率非常高,比如2019年9月,根据上市公司三季报数据,新京报统计的《2019年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》显示:50家房企平均资产负债率达81.1%。

这张排行榜上的数据太多,咱捡几个大家都熟悉的房企来说:

万科资产负债率85.3%,滨江81.2%,碧桂园89.3%。

负债率高不高?看起来很高。

但是由于房地产行业在计算负债时,一向把预收款(比如你的三成首付款)计入负债,因此造成了一定程度上的数据失真,

如果不是房子质量太差,一般来说你不会退房,这预收款,妥妥的就是房企的钱。但房子暂时还没有交付,理论上钱还是业主的,房企就把他计入负债。

在负债总额中扣除了预收款,才能看到房企真实负债情况。

2019年9月,根据上市公司披露数据,和讯网整理了一份去预收款后的《2019上半年房企资产负债率》数据,在负债总额中扣除了预收款,得出真实的负债情况。

数据显示,TOP50房企的资产负债率均值为49.6%,整体处于安全范畴,但房企之间分化较大。

比如万科的负债率为49.29%,滨江40.91%,碧桂园54.55%。

现在停下来想想,是不是你的杠杆更高?

房地产是如何去了杠杆,而你又是如何加了杠杆的呢?

答案就是涨价去库存。

自2016年9月开始,二三四五线楼市走出了一波涨价潮。

背后三大助力:去库存战略支持、地方政府配合、国开行通过棚改定向放水。

2013年时的我国棚改货币化安置比例仅为7.9%,到2018年上半年,全国比重冲高到了80%左右。

图表4:历年棚改货币化安置比例

2015年4月,杭州发布指导意见,大力推行货币化棚改:

1)选择货币补偿的,在补偿的基础上,再按被征收房屋评估价格的20%给予货币补贴。

2)按期搬迁且在领取补偿款之日起12个月内购房的,再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励。

2016年到2018年,杭州货币化征迁超10万户,至少数千亿的资金涌入杭州房市。

直到2018年6月,国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限,开始逐渐收紧棚改货币化安置。

货币化安置,通过征迁制造了大量需求,做到了涨价去库存。

如中部某普通地级市,楼市库存总量约130亿元,然而通过棚改货币化安置向征迁户投放了近400亿元资金,就算用脚指头,也能想到房价会短期跳涨。

通过棚改,开发商去了库存,银行提升了业绩,老百姓纸面财富增加。

增发的货币,也被固化在房价上,像压仓石一样,慢慢沉淀下来。

房价上涨,除了相关税收外,地价上涨带来的卖地收入,是地方政府重要的财政支柱。

庞大的地方债,等着海量资金去填窟窿,棚改帮地方政府完成了部分去杠杆的任务。

政府、开发商、银行、业主和无房户,市场上5大主体,前4大主体开开心心。

房地产去了杠杆,是不是可以愉快地玩耍了?

对不起,面对动辄三四百万元的房子,大多数人已经力不从心,1000万人的杭州,只有26.8万户摇号,市场有效需求只有这么点了。

杭州商品房成交量,在2016年达到历史峰值,到2019年,已经连续四年下降。

在一线和强二线城市的楼市普遍进入调整期,走出独立行情的杭州尚且如此,其他城市的情况可想而知。万科杭州300亿元销售额,已经是全国城市公司第一。

涨价去库存,可能是房地产本周期最后的盛宴。

2010年,万科年度销售额首破千亿,十年一瞬间,2019年,国内千亿房企达到了34家,房地产已成庞然大物。

规模神话背后,房企净利润率却在下行,在“限价”压顶,土地、融资成本持续走高的当下,利润空间正在被摊薄。

克尔瑞数据显示,在营业收入和毛利润的增速有所提升的情况之下,房地产行业整体的净利润规模增速却呈现出不同的走势,明显放缓。

活干多了,钱挣少了,如果不告诉你这是房地产,光看数据,大概率你会认为这是个夕阳产业。

图表5:近年上市房企利率增速

除了净利润增速下降,房企销售增速也在放缓。

据克而瑞数据,2019年TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%,百强房企增长“失速”。

棚改支撑的房地产高速增长一去不返,当这一轮房地产去杠杆结束的时候,没有人跟你说再见。

就这样稳稳当当,稳稳当当过平凡的日子,直到人们不再关心房价这件曾让人头秃的事!

休养生息!

我们把目光看向未来!尝试发现房价背后更长远的布局和逻辑。

固然,这一轮房地产去库存,拉大了很多城市的框架,城市扩容后,交通、商业、水电、通讯等一系列市政基建都提上日程。

但未来几年,基建投资也只是驱动经济的小角色。

2008年,固定资产投资总规模只有15万亿,4万亿足以改变格局,到了2018年,固定资产投资总规模超60万亿,就算再来个4万亿,能有多大的拉动作用还真不好说。

那什么才是我们想要的驱动经济的主动力引擎呢?

制造业、高科技产业链和奋斗的精神。缺一不可!

持续了一整年的贸易战争,美国实际上已经搞乱了WTO,除了想让制造业回流,高科技更是必争之地。

这个世界,正以肉眼可见的速度,从和平与发展变成了存量博弈。争夺制造产业,发展高科技产业,确保核心竞争力,才能赢得未来。

2019年度智汇·领航RIBE峰会

二十一世纪的头二十年,实现跨越式发展的中国,无疑是世界赢家。但我们都知道,发展速度总会慢下来。

经济发展进入新常态的说法已不新鲜,新常态意味着成熟、稳定、高质量,之前积累的风险,也需要逐步消化。

“赚钱变难了”,今年各行各业都说太难了。

也许不是变难了,而是以前赚钱太容易, 现在只是回归正常了呢!

要不然怎么会有“红利期”这一说法呢。

是时候做好“过苦日子,挣辛苦钱”的心理准备了。

这两年众多房企开始转型“美好生活服务商”,他们开始深耕房地产后市场,大数据、云计算和5G支撑的物业服务、智慧社区、城市旧改,或许是新的蓝海。

去年年底,《求是》杂志刊发顶层重磅文章,为中国未来区域经济发展格局定调,以中心城市带动城市群发展,正在成为新的方向,文章重点提及10个城市,除了北上广深,余下的6个城市,杭州排在了第一位。

2019年度智汇·领航RIBE峰会现场

随着新的经济发展规划的落地、全面放开落户限制、重磅改革持续推进、人才净流入持续保持全国前列的杭州必将更进一步。

实现伟大复兴不是请客吃饭,艰苦奋斗的精神必不可少,房地产亦不例外。

普通人更要做好迎接变局的准备,那种买套房超过奋斗10年的事,终将成为传说。

我相信,我们中的绝大部分人,能够在有生之年亲眼见证民族复兴的完成。

知乎在2019年度回顾视频中说:感谢一切难题,让答案来得更有份量。

作为昨天“2019年度智汇·领航RIBE峰会”的补充,如果这篇文章没有给你答案,那请继续奋斗。

你的努力,时间会给你答案!

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